L’environnement locatif à Antibes Juan-les-pins

La commune d’Antibes Juan les Pins disposait, en 2016, selon L’INSEE) de 62 269 logements pour 73 798 habitants (environ 9 860 maisons et 52 000 appartements), (source INSEE 2016).

62,7% des logements sont des résidences principales et 31,3% sont des résidences secondaires qui sont pour la plupart louées en meublé saisonnier et 6% des logements sont vacants.
La majeure partie des habitations en résidence principale est constituée de logements de 2 ou 3 pièces (respectivement 25,7% et 37%). Les logements de 5 pièces et plus sont rares (8,5%).
42% des mènages sont constitués d’une personne (25,6% de femmes, 17,1% d’hommes), 26,2 % sont des couples sans enfants, 19,4% avec enfants et 9,4% de famille monoparentales.
La majeure partie de la population est âgée entre 30 et 60 ans (40 %), la plus part des actifs travaille dans le secteur du commerce. Les revenus annuels moyens de la population (tout âge et tous secteurs confondus) s’élèvent à environ 22 000 € soit 1 800 €/mois.

La valeur moyenne de la location s’élève à 18 €/m2 selon les quartiers, la configuration, l’état, l’exposition, les prestations du logement et/ou de la résidence.
Les quartiers les plus chers (17 € à 19 €/m2 habitable) sont ceux situés à proximité du bord de mer : Port Vauban, Ponteil, Gallice et également le quartier de la Colle.
Le Vieil Antibes et le Cap d’Antibes avoisinent les 20 €/m2 habitable, voir plus, selon les prestations. Il convient d’étudier ces cas particuliers à part.
Les quartiers les moins chers comme Cougoulins Rastines, Semboules, Trois moulins sont compris entre 15 € et 17 €/m2 habitables.(source Obseravtoire des loyers)

Ces prix moyens s’appliquent à des logements pour actifs dont les revenus annuels sont compris entre 11 000 € et 41 000 € annuel.

Depuis 2003, le territoire français est défini en 5 zones classifiées par type A/B/C de plus tendue à la plus détendue. La dernière révision a été réalisée en 2014. Le critère de classement dans une de ces zones correspond à la tension du marché immobilier local défini entre l’offre et la demande des logements disponibles.
Ainsi, l’agglomération de Nice fait partie des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, classifiées en zone de type B Zone tendue. Elle comprend 51 villes dont : Antibes, Biot, Cannes, Cagnes sur mer, Nice, Vallauris (décret 2013-392 du 10/05/2013).

Cela implique pour les appartements en location soumis aux disposition de la Loi 89-462 du 06/07/1989, la réduction du préavis par le locataire, le plafonnement des honoraires de location, la taxation annuelle sur les logements vacants.

Depuis le 08/08/2015, la réduction du préavis du locataire est ramenée à 1 mois pour les baux d’habitation soumis à la Loi du 06/07/1989 en zone tendue et s’applique à tous les baux quelque soit leur date de signature (Loi Macron 2015-990 du 06/08/2015 art. 82 modifiant la Loi 89/462 du 06/07/1989 art. 15). Le préavis réduit à 1 mois pour les zones tendues avait été introduit par la Loi A.L.U.R. du 24/03/2014 art. 14 pour les baux signés après le 27/03/14.
Le plafonnement du montant des honoraires de location et d’état des lieux plafonnés respectivement à 10 € et 3 € par m2 habitable est en vigueur depuis le 15/09/2014 (décret 2014-890 du 01/08/2014). Ces montants sont révisables chaque année, au 1er janvier par Arrêté du ministre chargé du logement selon le dernier indice publié par l’INSEE. honoraires
Depuis le 01/01/2013 la taxation annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code Général des Impôts, est en vigueur. Elle concerne les logement vacants depuis au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois cette taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (décret 2013-392 du 10/05/2013 art. 1) sauf s’il a été occupé plus de 90 jours pendant l’année de référence, et en cas de vente. Cette taxe ne concerne pas plus les résidences secondaires.

Depuis le 01/08/2015, le nouveau loyer proposé à la relocation (décret 2015-931 du 29/07/2015) pour toutes les locations à usage d’habitation principale du locataire ne peut subir que l’indexation annuelle de l’indice de référence des loyers sauf si le propriétaire bailleur peut justifier d’avoir fait réaliser des travaux apportant une valeur ajoutée au logement pour un montant de 50 % du montant du loyer annuel précédent.
Dans ce cas, il peut proposer un nouveau loyer majoré dans la limite de 15% du montant annuel précédent. Il peut aussi prouver que le montant du loyer était sous évalué par rapport au voisinage. Les logements faisant l’objet d’une première location et ceux vacants depuis plus de 18 mois sont exclus du champs d’application de ce décret.
La Loi A.L.U.R. a modifié l’article 5 de la Loi régissant les baux d’habitation, demandant aux professionnels de l’immobilier de communiquer à l’observatoire des loyers les informations relatives au logement. Celui des Alpes Maritimes a été crée en 2013.

Bien que le décret 2015-650 du 10/06/2015 précise le système d’encadrement des loyers, l’entrée en vigueur de ces dispositions suppose la publication d’un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers de référence applicables localement selon le type de logement (nu ou meublé), le nombre de pièces et la période de construction.
A ce jour, les professionnels de l’immobilier peuvent communiquer ces informations par la signature d’une convention mais n’y sont pas obligés.

Texte écrit en septembre 2019 par Marie-Madeleine Schuell, J’MMS immobilier

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