Les états des lieux

Les états des lieux d’entrée et de sortie permettent d’établir la comparaison de l’état du logement entre l’entrée et la sortie du(des) locataire(s). Ils doivent être réalisé(s) dans de bonnes conditions d’éclairage. Dans le cas d’un « meublé », le logement doit contenir les éléments portés au contrat de location (depuis le 01/01/2015, les critères d’ameublement sont définis pas la réglementation).

Les états des lieux d’entrée/sortie doivent impérativement contenir les informations suivantes :
le type d’état des lieux (entrée ou sortie), sa date de réalisation, la localisation du logement, la dénomination des parties (locataire(s), propriétaire(s), mandataire), les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité), le détail et la destination des clés ou tout autre moyen d’ouverture des parties privatives ou communes, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Lors de sa(leur) sortie, le(s) locataire(s) se doit d’y indiquer les coordonnées de sa nouvelle résidence ou lieu d’hébergement.

Ils doivent être rédigés sur un document unique comportant une colonne « entrée » et une colonne « sortie » ou sur des documents distincts ayant une présentation similaire.
Les états des lieux peuvent être établis sur papier, remis en main propre, ou sous forme électronique, remis par voie dématérialisée, après signature du(des) locataire(s) et du(des) propriétaire(s) ou de son mandataire.

Seul l’état des lieux d’entrée peut être facturé au(x) locataire(x) dans la limite de 3 € par m2 habitable sans toutefois excéder le montant payé par le(s) propriétaire(s) bailleur(s), même si un huissier de justice a été mandaté pour l’établir (dans le cas d’un constat amiable).
Il doit être contradictoire, c’est à dire, réalisé en présence du(des) locataire(s) et du(des) propriétaire(s) ou de son(leur) mandataire (agent immobilier) afin que chacune des parties puisse s’exprimer sur l’état du logement loué lors de sa prise de possession.

Toutefois, en cas de litige (absence de l’une des parties), dans la mesure où l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable, il est nécessaire de faire appel à un huissier de justice qui dressera un « constat locatif » dont les frais seront à partager pour moitié entre le bailleur et le locataire. Chacune des parties sera alors avisée au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée.
L’état des lieux décrit de manière précise le logement et les équipements mis à disposition (sols, murs, plafonds, , fenêtres, volets, radiateurs, éléments sanitaires, cumulus, chaudière, portes, serrures, clés remises, boite aux lettres, terrasse, balcon, annexes, cave, parking, etc.), sans omettre de relever les index des compteurs d’eau froide, d’eau chaude, de gaz et d’électricité.

Les relevés d’index seront fort utiles pour la première régularisation des charges locatives annuelles proratisées à la date de prise d’effet du logement.
L’état des lieux d’entrée peut être modifié à la demande du locataire dans un délai de 10 jours après son établissement pour ce qui concerne les éléments du logement et au cours du premier mois de la période de chauffe en ce qui concerne les éléments de chauffage (radiateurs).

En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est sensé avoir état remis au(x) locataire(s) en bon état de réparation locatives, charge aux parties d’en apporter la preuve lors de l’état des lieux de sortie (des recours reste néanmoins possibles après de la commission de conciliation ou du tribunal d’instance).

Lors du départ du locataire l’état des lieux de sortie devra être réalisé le jour de son départ ou peu de temps après.
En cas d’absence du(des) locataire(s), le(s) propriétaire(s) devra(ont) saisir le tribunal d’instance qui désignera un huissier de justice aux fins de réaliser l’état des lieux de sortie.
L’état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au(x) locataire(s) sauf si un huissier de justice l’a réalisé, dans ce cas les frais seront partagés pour moitié.

Les évolutions constatées entre l’état des lieux d’entrée permettent d’établir le décompte de sortie du locataire en vue de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des réparations et charges locatives d’entretien. En aucun cas les frais liés à la vétusté des locaux ou des équipements ne peuvent être mis à la charge du(des) locataire(s).

Depuis le 01/06/2016, le décret 2016-382 du 30/03/2016, l’article 7 de la Loi du 06/07/1989 impose de tenir compte de la vétusté (état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement) du logement lors de l’état des lieux. Le(s) locataire(s) est(sont) obligé(s) de prendre à sa(leur) charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat de location ainsi que les menues réparations qui s’imposent. Afin d’éviter de désagréments il est possible de convenir d’une grille de vétusté lors de la signature du contrat de location.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et de 2 mois si des différences sont relevées.

Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

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