L’environnement locatif à Menton et à Roquebrune Cap Martin.
La totalité des logements dans ces 2 villes est d’environ 40 112 pour 40 746 habitants (source INSEE 2016).
La location d’appartements en résidence principale à Menton et à Roquebrune Cap Martin représente environ 21 % du nombre de logements existants.
La moyenne des ménages est composée de 2 personnes bien que 38% sont des ménages d’une personne. 48% des logements sont des résidences principales et 45% sont des résidences secondaires qui sont pour la plupart, louées en meublé saisonnier et 8% des logements sont vacants.
A Menton, si le bien est situé entre le bord de mer et la voie de chemin de fer, le prix moyen varie entre 15 € et 20 € le m2 selon les prestations. Si le bien se situe après la voie ferrée jusqu’au fond des vallées, le prix moyen au m2 varie entre 11 €et 15 €.
Le prix moyen à Roquebrune Cap Martin est sensiblement identique, toutefois, compte tenu de la proximité de Monaco, il peut être majoré d’ 1 ou 2 €.
Ce prix moyen s’applique à des logements pour actifs dont les revenus annuels sont compris entre 18 000 €et 35 000 € annuel.
Ces 2 villes disposent de quartiers résidentiels comme Garavan pour Menton et le cap pour Roquebrune cap Martin, par conséquent cette moyenne de prix au m2 ne s’applique pas. Il convient d’étudier ses cas particulier à part.
Depuis 2003, le territoire français est défini en 5 zones classifiées par type A/B/C de plus tendue à la plus détendue. La dernière révision a été réalisée en 2014. Le critère de classement dans une de ces zones correspond à la tension du marché immobilier local défini entre l’offre et la demande des logements disponibles.
Ainsi, l’agglomération de Menton fait partie des 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, classifiées en zone de type B Zone tendue. Elle comprend 9 villes : Beausoleil, Cap d’Ail, Castellar, Eze, Gorbio, Menton, Roquebrune cap Martin, Sainte Agnès et La Turbie.
Cela implique pour les appartements en location soumis aux disposition de la Loi 89-462 du 06/07/1988, la réduction du préavis par le locataire, le plafonnement des honoraires de location, la taxation annuelle sur les logements vacants.
Depuis le 08/08/2015, la réduction du préavis du locataire est ramenée à 1 mois pour les baux d’habitation soumis à la Loi du 06/07/1989 en zone tendue et s’applique à tous les baux quelque soit leur date de signature (Loi Macron 2015-990 du 06/08/2015 art. 82 modifiant la Loi 89/462 du 06/07/1989 art. 15). Le préavis réduit à 1 mois pour les zones tendues avait été introduit par la Loi A.L.U.R. du 24/03/2014 art. 14 pour les baux signés après le 27/03/14.
Le plafonnement du montant des honoraires de location et d’état des lieux plafonnés respectivement à 10 € et 3 € par m2 habitable est en vigueur depuis le 15/09/2014 (décret 2014-890 du 01/08/2014). Ces sont révisables chaque année, au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du logement selon le dernier indice publié par l’INSEE.
Depuis le 01/01/2013 la taxation annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code Général des Impôts, est en vigueur. Elle concerne les logement vacants depuis au moins 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois cette taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable (décret 2013-392 du 10/05/2013 art. 1) sauf s’il a été occupé plus de 90 jours pendant l’année de référence, et en cas de vente. Cette taxe ne concerne pas plus les résidences secondaires.
Depuis le 01/08/2015, le nouveau loyer proposé à la relocation (décret 2015-931 du 29/07/2015) pour toutes les locations à usage d’habitation principale du locataire ne peut subir que l’indexation annuelle de l’indice de référence des loyers sauf si le propriétaire bailleur peut justifier d’avoir fait réaliser des travaux apportant une valeur ajoutée au logement pour un montant de 50 % du montant du loyer annuel précédent.
Dans ce cas, il peut proposer un nouveau loyer majoré dans la limite de 15% du montant annuel précédent. Il peut aussi prouver que le montant du loyer était sous évalué par rapport au voisinage. Les logements faisant l’objet d’une première location et ceux vacants depuis plus de 18 mois sont exclus du champs d’application de ce décret.
La Loi A.L.U.R. a modifié l’article 5 de la Loi régissant les baux d’habitation, demandant aux professionnels de l’immobilier de communiquer à l’observatoire des loyers les informations relatives au logement. Celui des Alpes Maritimes a été crée en 2013.
Bien que le décret 2015-650 du 10/06/2015 précise le système d’encadrement des loyers, l’entrée en vigueur de ces dispositions suppose la publication d’un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers de référence applicables localement selon le type de logement (nu ou meublé), le nombre de pièces et la période de construction.
A ce jour, les professionnels de l’immobilier peuvent communiquer ces informations par la signature d’une convention mais n’y sont pas obligés.
Les appartements à louer sur la commune de Roquebrune cap Martin trouvent plus facilement de locataires car les personnes résidantes dans les communes limitrophes de la Principauté de Monaco (Cap d’Ail, La Turbie, Beausoleil, Roquebrune cap Martin) sont prioritaires pour travailler sur le sol monégasque sous réserve de la délivrance d’un permis de travail délivré par le service de l’emploi de la Principauté.
Selon les chiffres de l’INSEE de l’année 2007, 14 438 personnes représentent 44,6% de la population des actifs de la zone mentonnaise travaillent à Monaco.
Texte écrit en janvier 2017 par Marie-Madeleine Schuell
JMMS Immobilier 